台日購屋不動產稅費比較

東京購屋各項費用及稅金

不動產持有期間之稅金及費用

東京房產投資問答集Q&A

Q.如何對照日本年?
日本年依其在位天皇名號, 而在位年期間為該日本年間. 現為日本平成年, 在其之前昭和年, 長63年間
日本年 平成27年 平成1年 昭和58年
西元 2015年 1989年 1983年
民國 104年 78年 72年
Q. 東京都行政劃分共分為哪些區?

其劃分為:
都心 – 千代田. 中央及港區
城東 – 台東. 江東. 江戶川. 墨田. 葛飾. 立足及荒川區 
城南 – 品川. 大田. 目黑及世田谷區
城西 – 新宿. 涉谷. 杉並及中野區
城北 – 文京. 豐島. 板橋. 練馬及北區
共有23區, 人口約為3,600萬人。

Q. 東京房東vs台灣房東

與台灣相較之下, 在東京買房投資, 吸引人的除了租金近3倍多, 購買坪數為實坪, 無所謂公設比外, 身為東京房東:

 1. 禮金 - 額外收入
依日本租房的習俗, 承租時除租金外,需付給房東禮金以表謝意。禮金通常為1個月租金, 較新或所在地點較夯的租房也有收到2個月的, 依出租情況及房東期望值調整。

2. 連帶保證人或保證會社 - 租金收入多層保障
租客通常需提供連帶保證人,若有租金滯繳或無法繳交等情況發生時, 保證人依法負有代繳租金的連帶責任。而若租客無法提供保證人, 也可加入保證會社, 則滯繳租金等責任則由保證會社承擔及追討。

3. 火險保險 - 意外多層保障
租客一般需購買火災險, 以對意外發生所引起的損失及毀損提供賠償及保障。

Q. 東京不動產的投資大致分為哪些?

1) 單間投資: 公寓. 華廈住房. 商用辦公室及店鋪

2) 獨棟投資: 一戶建(即台灣的透天厝). 寮(即宿舍). 共同住宅. 住商混合式樓及商務大樓 

一般若有NTD800萬或以 上的資金預算, 多數建議考慮購入一整棟建物, 因其核心價值在其土地, 且100%所有權, 對將來建物再利用或改建等決定較單純

3) 最後在有建築團隊的配合下, 有些也會考慮買地自建

Q. 在東京購買房地產,也可以貸款嗎?

以海外人士(台灣人)身份在東京購房, 雖無法向一般日本銀行申請房貸, 但卻則可透過在東京設有分行的台系銀行洽詢。 而目前可對其提供貸款服務的有: 第一銀. 台灣銀. 彰化銀. 兆豐銀及中國信託。這些台系銀行在當地所提供的貸款利率現低於3%, 貸款成數則依自住或投資買房而異. 貸款人本身的還款條件, 可自行與或透過本公司代為向銀行機構做初步了解, 另外物件本身條件則是銀行審核的重要考量, 在確定欲購買標的後, 我們也會代為請銀行對該物件作鑑價。

Q. 在日本的台灣的銀行貸款的利息是多少?可分幾年還清?

在利息方面依銀行而異, 現約2.7-3%、一般来説在日台灣的銀行最高可分15年償還。

Q. 若欲購買的是附租約的不動產, 可否看屋内呢?

在臺灣屋主或仲介都會和租客打招呼, 讓有意購買者看屋內。但在日本, 因有個人情報限制及尊重個人穩私, 所以一般是無法安排看屋內的, 可能只能從銷售資料的圖面. 建築圖等來取得概念。有時若在賣主自己使用的情況下, 或可另做安排。

Q. 在東京購買房地產,也可以貸款嗎?

以海外人士(台灣人)身份在東京購房, 雖無法向一般日本銀行申請房貸, 但卻則可透過在東京設有分行的台系銀行洽詢。 而目前可對其提供貸款服務的有: 第一銀. 台灣銀. 彰化銀. 兆豐銀及中國信託。 這些台系銀行在當地所提供的貸款利率現低於3%, 貸款成數則依自住或投資買房而異。貸款人本身的還款條件, 可自行與或透過本公司代為向銀行機構做初步了解, 另外物件本身條件則是銀行審核的重要考量。在確定欲購買標的後, 本公司也會代為請銀行對該物件作鑑價。

Q. 手上握有1000萬的台幣現金, 可以怎麼應用作投資?

最常見的有

1、投入股市… 若運氣好看準買下, 一天漲停可賺6%, 但多常有這樣的好運? 何況在這漲一天跌三天的空頭市場, 操盤高手, 基本面看圖說故事, 怎麼也算不準外資法人不按牌理出牌. 天天盯盤, 漲時没跟到, 跌時來不及跑!
2、買基金… 將資金交給專業經理人代手操作, 雖不需每天盯盤, 定期(不)定額買進可分散風險, 但在前景不明的經濟市場下. 震盪幅度不亞於股市. 買進及贖回的淨值非以當時而是以當日結算來計, 贖回入帳時通常要等到1-2週後。
3、買黃金… 現在流行的銀行發行的黃金存摺, 提供了除到銀樓買現貨的另一選擇。 但黃金價現處高位, 尤其近期大幅續跌, 美金漲勢強勁下, 黃金何時跌回低點? 趨勢掌握不易。
4、房地產…在房價飇漲, 銀行貸款條件嚴緊下, 握有台幣1000萬在台北買中古2房, 但在東京卻能買到獨棟!
 除了原有高租金投報, 另有2020東京奧運加持下, 更添增值契機. 加上貸款操作機制, 每月扣除銀行利息.管理費及物管費等, 可以屋養屋, 15年後貸款還清, 可選擇繼續收租, 也可以賣出變現轉作其他投資!  

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注: 以上提供為概算僅供參考. 會依匯率及物件本身條件等不同而有所差異.

Q. 對海外人士而言, 在日本持有不動產的租金收入, 所得稅金應如何計算?

在日本對當地居民及外國人士所持不動產租金收入的課稅方法, 除控除額項目外, 大致相同。 對租金收入採綜合課稅, 且以淨收入(Net income)來課稅, 即將每年租金收入在扣除不動產相關費用, 如修繕.管理.折舊及保險費等, 以及基本控除額後, 再依課稅表的稅率(略列如下)來計算稅額。而若有貸款融資的情況, 銀行利息的還款部份亦可作扣除項目。  (此提供僅供參考用. 具體情況會依不動產標的及部份個人情況而異, 應與日本持照之稅理士洽詢相談。)

所得收入                               課稅率
1,000 ~ 1,949,000日圓            5% 

3,300,000 ~ 6,949,000日圓      20% - 427,500日圓

9,000,000 ~ 17,999,000日圓    33% - 1,536,000日圓

 
Q. 不懂日文, 在東京買房後, 應如何管理及與日本租戶溝通?

我們提供銷售. 物業管理. 租客及當地緊急對應. 催收租金及招租等一條龍服務, 讓客戶能夠安心在日本做房東。另外還提供稅務. 公司成立及投資簽證等諮詢協助。

 台灣服務專線: (886)2-2742-1006          

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